賃貸物件に住む

長い人生において、どこかで賃貸物件に住む人は多いのではないでしょうか。社会人になり実家を出て単身用アパートに住んだり、結婚してマイホームを購入するまでの間にファミリーマンションに住んだり。

新しい環境での暮らしはワクワクし、物件を探すのも楽しいものですが、よその人の所有物件を借りて住むので契約を交わす必要があります。賃貸借契約のルールや慣習を知らないと不利益を被ったり、後々トラブルになったりすることもあるので、本記事では賃貸物件に住むにあたり知っておくべきことを解説します。

私と賃貸物件

私は現在西東京市の戸建で暮らしていますが、この家を購入する前は静岡、東京で賃貸物件に住んでいました。

静岡は夫が独身の時に借りていた木造アパートです。静岡で家賃が安かったため単身で2LDKの広い物件に住んでおり、結婚前に少しの間住んでいました。当時築10年未満で建物もキレイで、二階は天井も高い設計で開放感があったのですが、木造はとにかく防音性能が低いのが問題でした。隣の部屋の会話や、一階の足音が二階にまで響くのに当時衝撃を受けた記憶があります。

その後夫の東京への転勤に合わせて鉄筋コンクリート造のファミリーマンションに引っ越しました。木造に比べると格段に防音性能も良く、管理人さんが常駐して清掃を行っている良い物件だったのですが、階下から子どもの足音に対するクレームを受け、神経をすり減らしながら暮らしていました。

私はアパートとマンション、戸建てに住みましたが、これらの経験から「アパートは単身者向け。マンションは夫婦向け。戸建は子育て家族向け」というイメージです。

賃貸物件の種類

賃貸物件にはマンション、アパート、戸建てがあります。それぞれの建物の特徴はこちらの記事で紹介していますが、ここでは賃貸として使用する観点で簡単に紹介します。

マンション

鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリート造のため、防音性や耐震性に優れ、駅や商業施設に近い利便性の高い物件が多い。アパートに比べると家賃が高い。単身者向けのワンルームからファミリー向けの2LDK,3LDK等もある。オートロック等セキュリティが高い物件も多く、女性をはじめ単身者にはおすすめ。子どもが大きい家庭には向いているが、小さい子どもの場合は建物の防音性・耐震性を良く確認する必要がある。

アパート

木造や軽量鉄骨造のため遮音性が低く、隣家の話し声や上下階の足音など音が良く通り、トラブルになりやすい。家賃が安いため家賃を抑えたい人向け。遮音性の低さから子どもがいる家庭には不向き。オートロックもなく誰でも自由に出入りできる構造が一般的なため、セキュリティの心配あり。

戸建

生活音を気にせず生活ができるので、ファミリーに向いている。マンションやアパートに比べて広いが、家賃が高い。物件数が少なく、オーナーは転勤に伴い期間限定の定期借家として貸し出している場合が多いため、物件を選ばないと長期間の居住ができない可能性がある。

賃貸契約の基礎知識

賃貸物件とはオーナー（貸借人）に入居者（賃借人）が賃料を払いながら住む物件のことです。ここでは賃貸借契約で知っておくべき基礎知識について説明します。

原状回復義務

入居した部屋を返す際、入居者は部屋を入居時の状態に戻して返却する義務があり、これを原状回復義務と言います。但し通常の生活をしていれば壁紙が色褪せたり、家具を置いたら床がへこんだりしますが、これらの通常損耗や経年劣化は原状回復の対象外です。

どこまで入居者に原状回復があるかというのは昔からよく揉めるところで、数々の裁判も行われました。トラブルを避けるため、1998年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しましたが、当時は法的拘束力がありませんでした。その後2020年に民法改正があり、賃借人の原状回復義務の範囲は過失・故意による汚れや損傷とされ、通常損耗や経年変化は賃借人負担としないことが明確化されました。

ガイドラインには床の傷、畳の変色や壁紙の汚れ等、どんな状況は通常損耗にあたるかといった説明の他、入退去時の物件状況確認リストや原状回復費用の算定手順等詳しく書いてあるので、入居前に確認しておくことをお勧めします。

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

連帯保証人か保証会社が必要

賃貸借契約には多くの物件で連帯保証人か保証会社が必要です。連帯保証人や保証会社は入居者が家賃を滞納した場合に代わりに支払う義務を負います。昔は親族に連帯保証人を頼むことが多かったのですが、現代は連帯保証人を立てることが難しくなったことから、保証会社を利用することが一般的です。保証会社は家賃を滞納すると一時的に立て替えてくれますが、入居者は保証会社へ返済する必要があります。

初期設備（付帯設備）の修理対応はオーナー

入居する際に既に設置されている付帯設備（エアコン、ガスコンロ、給湯器、温水洗浄便座等）は、オーナーの所有物です。初期設備に故障が生じた際の修理対応や費用負担はオーナーが行います。故障が生じた際は速やかに管理会社への連絡し対応してもらう必要があります。管理会社へ連絡せずに自分の判断で修理業者を手配すると、費用が支払われない可能性があります。

契約期間は二年

また二年契約というのは二年間住み続けなければならないというわけではありません。一般的には退去希望日の１か月前までに管理会社へ連絡すれば退去可能です。通知期日は物件によっても異なるため、賃貸契約書の確認が必要です。

賃貸契約は二年間が基本で、二年経過すると更新手続きが必要です。更新の際は更新料として家賃１か月分の費用が発生することが一般的です。更新手続きは契約満了日の１～３か月前に管理会社から更新のお知らせが届き、署名・捺印して返送し、更新料や火災保険料を支払うのが一般的な流れです。

敷金・礼金が必要

敷金は保証金の役割としてオーナーに預ける費用。保証金のため何もなければ退去時に原則返金されるものだが、家賃の未払いがあった場合や、入居者の過失・故意により傷つけた場合の修繕費用（原状回復）が生じた場合は敷金が充てられ、清算後に返金される。一般的には家賃の１～２か月分。

礼金はオーナーへの謝礼として支払う費用で、敷金と異なり返金されない。住宅が不足していた時代にオーナーへ部屋を貸してもらうことへのお礼として支払っていた習慣の名残り。一般的には家賃の１～２か月分だが、住宅供給が過剰となった現在では、少しでも入居者に借りやすくして空室を防ぎたいという目的から、礼金ゼロのとする物件も多い。

入居者は保護されている

オーナーと入居者を比べるとオーナーの方が力が強くなりがちで、オーナーの都合で退去を求められたり、不当に家賃を吊り上げられたりといった一方的な不利益を被ることがないよう、借地借家法で入居者の権利が保護されています。立ち退きは正当な事由（建物の老朽化や数か月の家賃の滞納等）が必要であり、さらに立退料がないと認められなかったりします。逆に借地借家法により入居者の保護が強くなりすぎて「過剰な入居者保護」と言われたりもします。

賃貸物件を借りるための初期費用

賃貸物件を借りるには様々な初期費用がかかります。一般的な初期費用は次の通りです。

敷金・礼金

敷金・礼金は一般的にそれぞれ家賃の１～２か月分。礼金はゼロとする物件も多い。

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料。宅建法では家賃の１か月分＋消費税が上限とされている。不動産会社はオーナーと入居者の仲介業務を行うため、オーナーと入居者それぞれで0.5か月分ずつの負担するのが原則だが、入居者が全額負担となっている場合や、入居者を呼び込みたいなどの事情でオーナーが全額負担（＝入居者は無料）となっている場合もある。

火災保険

入居者は火災保険に加入する法律上の義務はないが、多くの物件で賃貸借契約時の加入条件とされている。一般的には管理会社からの案内のある保険商品に加入する。個人で選んだ保険に加入することも可能だが、契約条件を満たしているか管理会社との事前確認が必要。

保証会社利用料

賃貸借契約に必要な連帯保証人を立てられない場合の保証会社の利用料。一般的に家賃の50%～100%。1～2年毎に更新料一万円程度。

賃貸物件の借り方

ここからは物件を探しから契約、入居までの流れを紹介します。

物件探し

物件探しの方法はインターネットで探す方法と不動産会社を訪問し紹介してもらう方法があります。基本的には賃貸物件のほとんどは賃貸物件情報サイトに登録されているので、自分の希望条件や希望エリアから物件を選び、選んだ物件を内見するために不動産会社へ連絡するのが一般的です。

自分で検索することでエリアや築年数、広さや設備からの家賃相場の理解を深めることが大切です。

不動産会社へ連絡し内見

物件選びが終わったら不動産会社へ連絡して内見です。実際に見に行くことで周辺環境や床の厚さなど、ネットではわからなかった情報を得ることができます。内見した結果、思っていたほど良くなかったということもありえるので、希望物件を複数選んでおき、全て内見して比較するのが良いです。

夫が東京への転勤で内見した時は一日で五件回ったのですが、日当たりが悪くサッシがカビていたとか、歩くと床の音が響いたとか、コンビニの看板が近く夜でも明るそうだったとか、隣人が荷物を共用部に置いているとか、内見してみてわかったことがあったと言っていました。

内見時に見逃しがないように、チェックしたい項目をあらかじめ整理しておきましょう。

チェック項目例

• 共用部の管理状況
  設備の破損が放置されていないか。ゴミ捨て場は清掃されているか。
• 壁、床の遮音性
  物を落とした時の軽量衝撃音はマットで解消できるが、足音の重量衝撃音は建築構造によるため、後からの対応が難しい。
• 日当たり
  日当たりが悪かったり西日しか入らなかったりすると、昼間でも薄暗かったり、洗濯物が乾かなかったりする。
• 水回り
  カビや臭いがないか。
• 居住者の状況
  駐輪駐車場やゴミ捨て場のルールが守られているか。共用部を占有していないか。
• 周辺状況
  治安。若者が溜まりやすいコンビニ。ひと気のない道等。
  騒音。通り沿いは車の音、駅近くは電車や踏切の音、病院近くはサイレン等。

入居申し込み、審査

内見が終わり気に入った物件があれば入居の申し込みです。重要説明事項を確認し、費用面の交渉を終えてから契約締結しましょう

重要事項説明の確認

宅建業法にて宅地建物取引士が契約締結前に重要事項説明をすることが義務付けらています。説明を受ける場がありますので、不明点は必ず質問し解消してから契約しましょう。

重要事項説明で確認すべき主な項目

• 契約期間と更新料
  契約期間と更新料の有無、金額を確認。
• 敷金・礼金
  敷金・礼金の有無。敷金の返還条件を確認。
• 途中解約の条件
  解約予告期間や違約金の有無。特に後述のフリーレント物件では短期解約での違約金が発生することが多い。
• 原状回復、クリーニングの負担範囲
  退去時の負担範囲を確認。特にハウスクリーニング特約のような特別な要求がないか。
• 禁止事項
  ペット飼育、楽器の演奏、指定日以外のゴミ出し等、規定されている禁止事項を確認。
• 初期設備
  初期設備はオーナーの所有物のため、故障や修理対応はオーナーが行う。重要事項説明書に記載されているもののみが対象となり、記載がないものは残置物という扱いとなる。

条件の交渉

家賃などの条件交渉を行う場合、賃貸契約書締結前が最適なタイミングです。オーナーとしてはとにかく空室の収入がない期間を避けたいので、入居してもらうためならと交渉に乗りやすいタイミングです。同様の理由で、空室期間が長い・空室が多い物件や、繁忙期ではない時期は交渉しやすくなります。

常識的な範囲であれば条件交渉すことに何もデメリットはないので、ダメ元でまずは希望を伝えてみましょう。

家賃・敷金・礼金は交渉可能か

家賃の減額はオーナーの定期収入に直結するので、なかなか受け入れられません。ただし空室期間が長い・空室が多い物件では交渉の価値ありです。家賃を下げない代わりに「最初の一か月分家賃無料」といった期間限定で家賃を無料とするフリーレントの交渉は比較的通りやすくなっています。他の物件よりも競争力をつけるために初めからフリーレント付きの物件も少なくありません。

敷金は保証金であることから交渉することにあまり意味がありません。礼金はただの謝礼であるのでオーナーとしても受け入れやすい項目です。

初期設備の追加・交換

初期設備についても要望を出すことは可能です。例えばトイレに温水洗浄便座を設置して欲しいとか、エアコンが汚いから新しいものに変えて欲しいといったものです。オーナーは初期投資額やメンテナンス費を考え初期設備は最小限としたい思いがありますが、交渉に寄り設置してくれる場合もあります。

我が家は東京に引っ越す時に交渉して黄ばんだエアコンを新品に交換してもらいました。温水洗浄便座の設置希望を出したのですがそちらは対応してもらえなかったため、許可をもらって自分で交換しました（退去時に元に戻す必要があります）。

費用や条件面での合意が得られたら、入居申込書を作成し正式に申し込みます。貸主側で審査が行われ、申し込み後数日で審査は完了します。

契約

入居審査が終わったら契約の手続きを進めます。以下は契約時に必要な主なものです。

• 申込金
• 印鑑証明書
• 住民票
• 身分証明書
• 銀行印、通帳
• 連帯保証人の関連書類（承諾書、住民票等）※
• 火災保険申込書

※管理会社指定の家賃保証会社への加入を求められた場合は不要。

契約の際は重要事項説明書によく目を通し、前述のハウスクリーニング特約や、それ以外にも特約がないか確認しましょう。なお宅地建物取引業法において、賃貸借契約を結ぶ前の重要事項説明は不動産会社の義務です。

引越し会社探し

契約が済んだら引越しの準備です。引越しはヘトヘトになるほどの大変なイベントですが、特に重要なのは相見積もりと価格交渉です。

引越し会社はネットで検索すると広告で良く見る大手から、地元の個人店まで様々あります。大手にこだわる必要はありませんが、複数の会社に見積を取ることが基本です。引越しというのは基本的に人件費と運搬費だけなので、荷物の量や距離といった条件があればどこも似たような価格になるはずなのですが、会社によって見積ベースでも数十万円も異なったり、価格交渉したら半額以下になったりすることもあるのが引越し業界です。必ず複数の会社で見積し価格交渉しましょう。

• 荷物の量
  トラックの大きさや作業人数に直結する。
• 距離
  引越し先が遠ければその分高くなる。効率化のため混載便に積み替えを行う場合もあり。
• 時期
  学校の入学・卒業、会社の転勤が集中する3月が特別高騰する。土日、大安吉日も人気。オフシーズンや平日は安くなる。
• 時間帯
  午前が人気のため午後の方が安くなる。会社によっては夕方から夜の時間帯もあり。
• 建物の条件
  家からトラックを停められるところまで遠い、エレベーターがなく階段での運搬が必要といった条件が悪い場合は高くなる。

見積は３社程度から取るのがおすすめです。各社と交渉する労力、採用しなかった場合にはお断りの連絡をするストレスを考えると、あまり多いと大変です。

第一希望の会社があれば、他の会社の見積と比較したうえで交渉できるよう、見積順は最後に設定するのが良いです。どこの会社も比較されたくないので、「自分の会社は何社中の何番目か」と探りを入れてきたり、「すぐ決めればこれだけ値段を下げます」という交渉をされます。焦らずに「何社見積依頼しているので、全社見積もりが出てから決めます」と伝えましょう。

引越し

いよいよ引越しです。引越し前の梱包作業、引越し後の開梱作業は、もう二度とやりたくないと思うくらいとにかく大変です。しかし引越し開始時に梱包作業が終わっていないと持って行ってもらえない、または追加費用が発生するので、計画的に根気強く対応しましょう。

日本では旧来引越し業者のスタッフに心づけ（チップ）を渡す習慣がありました。現在は基本的に渡す必要がないとされ、引越し業者のアンケートでも10回に1回もらう程度だそうです。

もし現金を渡したい場合は、ポチ袋に入れて当日作業前に一人1,000円を目安に渡しましょう。心づけの受け取り禁止の業者もあるそうで、その場合は飲み物を渡すと良いです。

搬入前の物件状況チェックは念入りに

前述のように賃貸物件では入居者の原状回復義務があり、退去時に部屋を入居時の状態に戻して返却する義務があります。原状回復義務の範囲は過失・故意による汚れや損傷とされていますが、入居時からあった傷や破損などは記録に残しておかないと、後々身に覚えのないものの復旧費用まで請求され揉めることになります。国土交通省のガイドラインにも「退去時のトラブルを避けるため、入退去時には賃借人・貸借人双方が立ち会い、チェックリスト活用し状況確認する」とあります。引っ越しの搬入前に入念に確認し記録に残しましょう。

一般的に入居時にオーナーや管理会社が立ち会うことはないため、自信で記録して管理会社にデータを送るのがおすすめです。

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン[st-i class="st-svg-external-link" add_style="margin:0 0.3em;fon

※P.4に「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」があります。

おわりに

本記事では賃貸物件に住む際に知っておくべきことを紹介しました。入居前のフリーレントの交渉、引越し会社の価格交渉などで計数十万円は出費が変わりますし、退去時のトラブルを避けるための物件状況チェックも大切です。本記事が賃貸物件を検討されている方の参考になると嬉しいです。