在日本租房必读

漫长的人生中，想必很多人都有过租房的经历吧。无论是步入社会后离开父母家独居单身公寓，还是结婚前租住家庭公寓等待购置自有住房等。

新生活令人心潮澎湃，寻找心仪房源的过程也充满乐趣。但由于是租借他人房产居住，必须签订租赁合同。若不了解租赁合同的规则与惯例，可能遭受损失或引发纠纷。本文将详解在日本租房时必须掌握的要点。

我的出租房经历

我目前住在东京都西东京市的独立一户建，在购买这栋房子之前，我曾在静冈和东京住过出租房。

静冈的房子是我丈夫单身时租住的一栋木造公寓。由于当地租金便宜，他一个人住在宽敞的2LDK房子里，我在结婚前也曾短暂居住。那个房子的房龄当时不到十年，外观整洁，二楼设计有高天花板，空间感十足。但木造建筑的最大问题是隔音性能差。我记得当时在家里可以非常清晰的听到邻居的谈话声和一楼的脚步声。

后来，随着丈夫调职到东京，我们搬到了钢筋混凝土结构的家庭型公寓。相比以前的木造公寓，隔音性能明显更好，物业管理人员常驻并负责清洁，是一处不错的房产。虽然我们当时生活得很注意很小心，却也因楼下住户投诉孩子的脚步声而感到精神压力。

我曾住过木造公寓、集合住宅和独立住宅，根据这些经验，我的印象是：“木造公寓适合单身人士，集合住宅适合夫妻，独立住宅适合育儿家庭。”

出租房的类型

日本出租房主要分为公寓、木造公寓和独立一户建。虽然每种建筑的特点已在另一篇文章中介绍过，但本文将从租赁使用的角度进行简要说明。以下是从租赁用途角度的简要介绍：

公寓（マンション）

由于采用钢筋混凝土或钢骨钢筋混凝土结构，具有良好的隔音性和抗震性，且多位于车站或商业设施附近，便利性高。相比木造公寓，租金较高。从单身人士的单间到适合家庭的2LDK、3LDK等房型都有。许多房产配备自动门禁系统，安全性高，推荐给女性及单身人士。适合有年长孩子的家庭，但若有年幼孩子，需租前一定要确认建筑的隔音与抗震性能。

木造公寓（アパート）

由于基本采用木造结构，隔音性差，邻居的谈话声或上下楼的脚步声容易传入，易引发噪音纠纷问题。租金较低，适合希望节省开支的人。因隔音差，不适合有孩子的家庭。通常没有自动门禁，任何人都可自由进出，安全性令人担忧。

独立住宅（一户建）

生活噪音不易干扰他人，适合家庭居住。空间比集合住宅和公寓宽敞，但租金较高。房源较少，许多房东因调职而以短期定期租赁形式出租，若不慎选择，可能无法长期居住。

租赁合同的内容

租赁房产是指由业主（出租人）向租户（承租人）收取租金供其居住的房产。下面说明租赁合同中应了解的基础知识。

租客有恢复原状义务

退房时，租客需将房屋恢复至入住时的状态，称为“恢复原状义务”。但正常生活中造成的墙纸褪色、地板压痕等属于自然损耗或老化，不在恢复范围内。

关于恢复原状的范围，过去常有争议并引发诉讼。为避免纠纷，国土交通省于1998年发布了《关于恢复原状的纠纷与指南》，但当时无法律效力。2020年民法修订后，明确规定租客仅需对因过失或故意造成的污损负责，自然损耗和老化不需承担。

指南中详细说明了哪些情况属于自然损耗，并附有入住退房时的检查清单及费用计算方法，建议在入住前确认。

国土交通省：关于恢复原状的纠纷与指南

需要连带保证人或保证公司

多数租赁契约要求提供连带保证人或使用保证公司。若租客拖欠租金，保证人或保证公司需代为支付。过去多由亲属担任保证人，但如今找保证人有点困难，使用保证公司已成主流。保证公司会先代付租金，租客需向其偿还。

房东负责初期设备维修

入住时已安装的初期设备（如空调、煤气灶、热水器、智能马桶等）属于房东所有。若设备故障，维修及费用由房东承担。发生故障时应立即联系管理公司处理。若未联系管理公司而自行安排维修，可能无法获得费用赔偿。

租约期限为两年

需要说明的是，两年租约并不意味着必须连续居住两年。通常情况下，只要在退租意向日一个月前通知管理公司即可办理退租手续。具体通知期限因房屋而异，需查阅租赁合同确认。

租赁合同以两年为基本周期，期满后需办理续约手续。续约时通常需支付相当于一个月租金的续约费。续约流程通常为：管理公司在合同到期前1至3个月寄送续约通知书，租户签署盖章后寄回，并缴纳续约费及火灾保险费。

需要押金・礼金

押金（敷金）作为保证金交给房东的费用。作为保证金，若无异常情况，退租时原则上可退还。但若存在租金拖欠，或因租客过失/故意造成房屋损坏需支付修缮费（恢复原状）时，押金将用于抵扣相关费用，结算后退还。通常为1至2个月的租金金额。

礼金作为对房东的酬谢费用，与押金不同不予退还。该习俗源于住房短缺时期，为感谢房东出租房屋而支付的传统。通常金额为1至2个月租金，但在住房供应过剩的当下，为降低租客负但避免空置，许多房源已取消礼金要求。

租户受到法律保护

相较于房东，租户往往处于弱势地位。为防止租户因房东单方面要求搬离、不合理涨租等行为遭受不公待遇，《借地借家法》明确保障了租户权益。要求搬离需具备正当理由（如建筑物老化或数月租金拖欠等），且若未支付搬迁补偿金则可能不被认可。反之，由于《借地借家法》对租户的保护过于严格，有时也被批评为“过度保护租户”。

租房的初期费用

租赁房产时需要支付各种初期费用，常见的项目如下：

押金（敷金）・礼金

押金作为保证金支付给房东。礼金为支付给房东的谢礼。一般为1～2个月租金。许多房源已取消礼金要求。

中介手续费

支付给不动产公司的费用。根据《宅建法》，上限为一个月租金加消费税。原则上由房东和租客各承担0.5个月，共计不超过一个月。

火灾保险

法律上租客无需强制加入火灾保险，但多数房产在签约时要求加入。通常由管理公司推荐保险方案，也可自行选择，但需事前确认是否符合合同条件。

保证公司使用费

若无法提供连带保证人，则需使用保证公司。费用一般为租金的50%～100%，每1～2年需支付约1万日元的续费。

租赁流程

寻找房源

可通过网络或拜访不动产公司寻找房源。大多数房产信息都在租赁网站上登记，可根据条件筛选后联系不动产公司安排看房。通过搜索可了解租金行情、建筑年份、面积与设备等。

联系不动产公司并看房

选定房源后联系不动产公司安排看房。实地查看可了解周边环境、地板厚度等网络上无法确认的信息。建议选择多个房源进行比较。

我丈夫调职东京时一天看了五处房产，发现采光差、窗框发霉、地板有响声、便利店招牌太亮、邻居将物品放在公共区域等问题，都是看房后才知道的。

建议提前整理好检查项目，避免遗漏。

检查项目示例

• 公共区域管理状况
• 隔音性能（墙壁、地板）
• 采光情况
• 水管区域是否有霉味或异味
• 居住者守规情况（垃圾处理、停车场使用）
• 周边环境（治安、噪音来源）

申请入住与审查

看房结束后若遇到心仪房源，即可提交申请入住。请务必确认重要事项说明，完成费用谈判后再签订合同。

重要事项说明确认

根据《宅地建筑物交易法》，房地产交易师有义务在签约前进行重要事项说明。现场设有说明环节，请务必在签约前提出疑问并消除所有疑虑。

重要事项说明需确认的主要项目

• 合同期限与续约费
  确认合同期限及续约费的收取与否、确认金额。
• 押金·礼金
  确认是否有押金与礼金，并核实押金返还条件。
• 中途解约条件
  确认解约预告期时间及违约金条款。尤其需注意后续免租房源，短期解约往往会产生违约金。
• 原状恢复与清洁责任范围
  确认退租时的责任分担范围，特别注意是否存在房屋清洁特约条款等特殊要求。
• 禁止事项
  确认是否能饲养宠物、演奏乐器、非指定日期垃圾投放等规定禁止事项。
• 初始设备
  初始设备属业主财产，故障维修由业主负责。仅限重要事项说明书载明设备，未载明设备视为遗留物品。
• 房屋清洁特约条款
  如前所述，退租后为下一租户更换壁纸及清洁费用由业主承担。虽然法律及指南均如此规定，但签订特别条款后即可通过房屋清洁特别条款将费用转嫁给租户。

条件协商

进行租金等条件协商的最佳时机是租赁合同签订前。房东通常希望避免空置期导致收入损失，此时更容易接受协商。基于相同原因，空置期较长、空置率高的房源，以及非旺季时段也更易达成协商。

只要在合理范围内，条件协商并无弊端，不妨抱着试一试的心态提出诉求。

租金·押金·礼金能否协商

租金减免直接影响业主固定收入，通常难以接受。但对于空置期长或空置率高的房源仍值得尝试。相比直接降租，“首月免租”等限时免租方案更易达成。不少房源为提升竞争力，从签约起就附带免租期。

押金作为担保金，协商意义不大。礼金仅属谢礼性质，业主通常较易接受。

初期设备增设与更换

可就初期设备提出需求，例如要求安装温水洗净马桶，或更换污损空调等。业主通常因初期投资与维护成本考量而倾向配置最低限度的设备，但经协商后有时也会同意增设。

我们搬家至东京时，通过协商成功将泛黄的空调更换为新品。虽然申请安装温水洗净马桶未获应允，但经许可后自行完成了更换（退租时需恢复原状）。

当费用及条件达成一致后，需填写入住申请书进行正式申请。随后由出租方进行审核，

签约

审查通过后进行签约。所需文件包括：

• 申请金
• 印章证明
• 户籍誊本
• 身份证明
• 银行印章与存折
• 连带保证人相关文件（如承诺书、户籍誊本）※
• 火灾保险申请书

※若加入管理公司指定的保证公司，则无需保证人文件。

签约时请仔细阅读重要事项说明书，确认是否有清洁特约等条款。根据《宅地建筑交易法》，签约前必须进行重要事项说明。

选择搬家公司

签约完成后便是搬家准备。搬家虽是令人筋疲力尽的艰巨任务，但最关键的环节在于多方比价与价格谈判。

通过网络搜索搬家公司时，从常见广告中的大型企业到本地个体经营者，种类繁多。虽不必执着于大公司，但向多家公司询价是基本原则。搬家费用本质上仅包含人工费和运输费，在行李量和距离等条件相同的情况下，各公司报价理应相近。然而搬家行业存在显著差异：仅报价基准就可能相差数十万日元，经价格谈判后甚至可能降至半价以下。务必向多家公司询价并进行价格谈判。签约完成后便是搬家准备。搬家虽是令人筋疲力尽的艰巨任务，但最关键的环节在于多方比价与价格谈判。

通过网络搜索搬家公司时，从常见广告中的大型企业到本地个体经营者，种类繁多。虽不必执着于大公司，但向多家公司询价是基本原则。搬家费用本质上仅包含人工费和运输费，在行李量和距离等条件相同的情况下，各公司报价理应相近。然而搬家行业存在显著差异：仅报价基准就可能相差数十万日元，经价格谈判后甚至可能降至半价以下。务必向多家公司询价并进行价格谈判。

• 行李数量
  决定卡车大小和所需人手。
• 搬家距离
  距离越远费用越高，有时会使用混载运输以提高效率。
• 搬家时机
  3月是学校入学、公司调职的高峰期，价格昂贵。周末和吉日也很受欢迎。淡季和平日则较便宜。
• 搬家时间段
  上午最受欢迎，下午通常较便宜。
• 建筑条件
  若房屋与停车位置距离远，或无电梯需走楼梯，费用会增加。

建议向3家公司索取报价。考虑到与各公司协商的精力，以及最终拒绝时的心理压力，数量不宜过多。

若有首选公司，建议将其安排在最后报价，以便与其他公司报价进行比较。各公司通常不希望被比较，会试探“我们是第几家报价公司”，或提出“现在决定可降价”的条件。此时不要急于决定，应明确表示“正在向多家公司索取报价，等全部报价出来后再决定”。

搬家

终于到了搬家的日子。搬家前的打包和搬家后的拆包工作非常辛苦，常常让人觉得“再也不想搬了”。但若搬家当天打包未完成，可能无法搬运或需支付额外费用，因此务必有计划地完成准备工作。在日本，过去有向搬家工人支付小费的习惯。如今基本不再需要，根据搬家公司调查，约十分之一的搬家会收到小费。若仍希望支付现金，建议将钱放入红包袋中，我们当时在搬家当天给每人支付了1,000日元的红包。若公司禁止收取小费，可改为提供饮料。

搬入前的房屋状况检查务必细致入微

如前所述，租赁房屋存在租户的原状恢复义务，即退租时有责任将房屋恢复至入住时的状态。原状恢复义务的范围仅限于因过失或故意造成的污损或损坏，但若未记录入住时已存在的划痕或破损等情况，日后可能面临被要求承但莫须有的修复费用而引发纠纷。国土交通省指南明确指出：“为避免退租纠纷，建议租借双方在交接时共同核查，并运用检查清单确认房屋状况”。请务必在搬入前仔细确认并留存记录。

通常业主或管理公司不会在入住时到场，因此建议自行记录后将数据发送给管理公司。

国土交通省：关于恢复原状的纠纷与指南

※第4页附有《入住/退房时物业状况及恢复原状确认清单（范例）》。

结束语

本文介绍了租赁房屋时需要了解的重要事项。通过入住前的如何租房、如何与搬家公司价格谈判等手段，可节省数十万日元开支。同时，为避免退租纠纷而进行的房屋状况检查也至关重要。希望本文能为正在考虑在日本如何租房的您提供参考。