对于很多人而言，房子是一生中购买的最贵重的商品。一般贷款期限是35年，所以如果你30岁买房，还清贷款的时候你就65岁了。在新房子里，孩子们从婴儿开始慢慢成长并独立。夫妇一起度过退休后的岁月。房子是您与家人共度一生的地方，怎么样能买到心仪满意各方面条件都非常好的房子非常重要。
我将在另一篇文章中详细介绍如何选择房产，在这边文章里我想先介绍一下。考虑在日本买房前您应该做的前期准备。
制定人生计划
考虑买房时，首先要考虑的是成本。为了考虑您能买得起多少钱的房子，您需要制定一个生活计划。子女抚养费每人2000-3000万日元不等。如果是两个孩子的话，那就是双份了。人生计划可以参考这对夫妇一生的收入是多少，想要几个孩子，几年一次买新车等等。单击此处查看人生计划文章。
可借金额与可偿还金额不同
需要注意的是，“可借金额”和“可合理偿还金额”是不同的。抵押贷款最多可以贷到您年收入的 7 至 10 倍。如果您的年收入为500万日元，则最多可以借款3500万至5000万日元。但是，如果借5000万日元，以1%的利率申请35年期限的贷款，则还款总额为5900万日元，每月还款额为14万日元。如果你一直不停歇拼命努力工作，也许可以还清每月的银行贷款，但是考虑到你每月的实际所得工资以及一些每个月不可控的额外生活开支等，偿还贷款的比例如果太高的话，每个月的生活将会很困难。
一般来说，你可以毫无困难地偿还的金额在你年收入的25%以内，最好在20%以内。如果是25%的话，年收入是500万日元，125万日元。也就是说，每月还款额为104,000日元。如果反着来计算，贷款金额为3700万日元，总还款金额为4400万日元。如果是20%的话，每月还款额是83,000日元。借款总额为2900万日元，偿还总额为3500万日元。
所以提前了解“您可以借的金额”和“您可以偿还的金额”之间的区别很重要。
日本买房贷款利息低，不需要勉强付太多首付
当您向银行申请买房贷款时，除了本金之外，您还必须支付利息。如果房子贷款金额为3700万日元，还款总额为4400万日元的话，利息为700万日元。这时候有些人想通过尽可能的多付首付、并且设定当前收入勉强可以偿还的最高金额、用没有现金积蓄来尽可能减少利息支出，这是极其危险的。特别是，在面对突发疾病、事故、离职等生活变化时，请确保手上有现金存款。
因为如果你的现金用完并且你的房屋贷款还款拖欠时，在日本你最快将在三个月内失去35年分期付款的权利，并且你的金融机构将要求一次性偿还剩余余额。如果发生这种还款期无法付款的情况，房子将会面临被拍卖（法院主导的出售）的风险。
日本住房贷款利率低
可是我想尽可能减少利息的支付，怎么办呢？日本住房贷款利率为浮动利率0.4-0.7%，固定利率1-2%，远低于其他贷款利率。例如，用于教育和学费的学生贷款为 4%，汽车经销商贷款为 4% 至 8%，信用卡贷款为 2% 至 15%。如果您为了减少买房贷款而提前付了大额首付，导致手头现金（存款和储蓄）短缺，并且将来孩子上大学时有可能因手头没有存款而必须申请学生贷款的话，请减少买房首付的支出，最好保留一定的现金以备将来必要的付款支出。
然而，这只是您将来想再次贷款的前提。如果您不需要再申请贷款，并且现在您的手头现金非常充裕的情况下，当然是买房首付越付的多越好，毕竟问银行借钱需要还银行利息。
您还可以申请零首付贷款，称为全额贷款。但不建议这样做，因为利率可能会更高。例如，对于Flat 35，利率根据首付是否为10％或更高或更低而变化，并且在银行也可能会变化。
首付多少会影响利差、还款总额会变化多少、付完首付后剩下的现金是否足够生活等进行提前计算和规划很重要。
买新房所花费的钱不仅仅是房子的售价
我们买房时需要注意的是，买房首付并不是购买房屋所需的唯一资金。除此之外，您还需要杂费和新房内买新用品的费用。所以，在日本买房除了要准备房子售价的钱还需要额外准备几百万日元。
比如说，买新建公寓的一般杂费用约为房产购买价格的3-5%，定制住宅的一般费用约为10-12%，二手一户建和新建一户建的一般费用约为6-9%。如果以5000万日元购买新建住宅，则需要3～450万日元的管理费用。
事实上，这些费用也可以并入抵押贷款中。但是，不要忘记，将其纳入抵押贷款意味着您要偿还包括利息在内的费用。
另外准备新家的平均费用约为100万日元，其中包括搬家费用、家具和家电。
新建工程大约5000万日元+管理费用400万日元+新房准备费500万日元，就是5500万日元。借款金额按上述计算。如果你想要问银行借3700万日元，总还款额为4400万日元的话，那么购买时需要准备5500万日元-3700万日元=1800万日元现金。
新建房屋购买后价值会下降20%吗？
您是否听说过新建房屋在您购买后立即贬值 20%？如果以4000万日元购买房产的话，那就是3200万日元。据称，其原因是新建房产的纯房价包括广告费用、销售费用、房地产公司利润、样板房费用（公寓）等原因导致。
这句话部分正确，部分错误。
- 土地价格保持不变
土地价格基本上不会改变。价值2000万日元的土地在10年或20年后仍将价值2000万日元。除非该地区被划为城市开发，宣布要修建新车站，或者政治条件发生变化，除非是这样，否则基本上不会上升也不会下降。它是除土地之外随着时间的推移而失去价值的部分，例如建筑物和广告费用。另外，土地以外的部分的下降率为20％～30％，因此，例如，如果有价格为5000万日元的新建房产，而土地的市场价格为3000万日元，则剩余的土地2000万日元就是20到 30% 的可能减少。 - 是公寓还是一户建？
近年来，仅独立屋建筑部分的价值就下降了20%至30%。公寓的楼价比较高，因此整体跌幅可能会比独立屋更大，由于黄金的流入等因素，公寓价格呈上涨趋势（见下图）。因此，如果是东京的热门房产，价格可能会上涨而不是下跌。 （不过不知道能不能盈利，因为买房和卖房房地产中介公司都会收取一定的费用。）
引用元：国土交通省Press Release
推荐带孩子的家族购买二手中古一户建
仅就资产价值而言，距离车站步行10分钟以内的公寓不太可能价值暴跌，考虑到近期公寓价格的上涨趋势，它们可能是有利可图的。因此，建议没有孩子的家庭选择购买公寓。不过，对于在日本育儿养孩子的家族来说，我们强烈推荐购买二手中古一户建，因为很可能会出现另一篇文章中介绍的因为带孩子一起住在公寓里产生噪音而被楼上楼下周围邻居投诉的问题。当出现噪音并且被周围邻居持续投诉的问题时，生活将会变得非常幸苦。
如果只关心噪音问题，新建的一户建也可以买，但是如上所述，新建一户建的房价中包含广告费等，而二手房则不然。具体来说，新建一户建有房价的25%左右的。其中包括制造商的利润，但二手一户建则没有，仅有中介费，根据建筑物地块及建筑物交易业务法，中介费不能超过房子售价的3%，因此中间商不能获取不合理的利润。
假设在100平方米的土地上新建一处房产，耗资5000万日元。如果制造商的利润为新财产的 35%，则土地和建筑物的价值相当于 3250 万日元。如果土地的市场价格是2500万日元，那么意味着你用5000万日元买的东西最终会变成2500万日元，所以-2500万日元。
同样，假设有一处100平方米的土地上有15年的二手房产，价值3500万日元。 中介费3%也就是100万日元。如果土地的市场价格是2500万日元，那么意味着你用3600万日元买的东西最终会变成2500万日元，所以-1100万日元。 （为简单起见，这里省略不包含买房时的手续杂费）
也就是说，新一户建和房龄15年的中古一户建之间的差额约为1400万日元。如果住房贷款支付的利息变化约100万日元，则差额约为1500万日元。二手房有15年的房龄，因此买后根据个人喜好需要做维护或者翻新，但即使维护费用为300万日元，差额也约为1200万日元。你会选择多支付1200万日元买土地一样大小一样的新建一户建呢？还是省下1200万日元，选择二手的呢？
买房时尽听卖房中介推销员说的做是没有好处的
在日本买房需要了解很多。连日本人都觉得在日本成功买到心仪的房子很难，所以中国人在日本买房更难。这时候，我想很多人都会选择依赖有中国员工的房地产公司。当然，同一个家乡说同一种语言可以给我们带来一种安全感。不过，虽然咨询他们、依赖他们固然好，但也不能盲目相信他们。房地产行业是一个工资根据佣金而变化的世界。工资会根据你出售多少房产获得大量利润而变化。
以下是一些真实实际例子。
案例一：“二手房装修需要9000万日元”
因为我老公是日本人，对日本房产情况很熟悉，所以我就帮朋友o太太向老公咨询了关于选房产的问题。 O先生和O太太都是中国上海人，对日本买房不太了解并且日语也不太好。 O先生因朋友的介绍认识了一位中国人中介。中介推销员向他推荐了很多新筑一户建，但他们夫妇不知道选哪个房子好，所以o太太找到我并想让我老公帮忙看一下评估一下。
先是房子A。当我搜索A地址时，我在旗杆土地（=不规则土地）上只发现了一处房产。旗杆地本来就比整形地更难卖，可想而知，如果该地区只有一栋房子是旗杆地，那就更难卖了。所以我回答不推荐，因为离原来想要的区域远，离市中心也远并且是旗杆地。
接下来中介推介的是房子B。也是远离市中心的旗杆区。站在旗杆上本身并没有那么糟糕，但这一次我发现这新房子旁边有一个药店停车场。我回答说如果店家的停车场在旁边的话就不建议了，因为招牌和车灯的亮度大，并且车停的时候有废气，噪音也大。
然后这中介推荐房子C。距离市中心较远，但距离车站很近，是一个整形地段。但由于附近有火车站铁轨，我回答说不推荐，因为每天会听到钢钢钢钢的声音，而且因为它是在人们进站的路上，所以每天都会有数百人经过这房子的门口，没有隐私感。
这真是一个非常不真诚的中介。 O先生原本是想找一套尽可能便宜的房产，所以有一天我在卖房的网站上看到了一套非常不错的中古一户建并且向O先生推荐了。当O先生告诉这中介推销员，朋友推荐给他了购买二手房时，业务员给出了一个二手房翻新装修估价9000万日元的报表给O先生看。并且告诉他这是之前装修某处房产时的估算。然后他对O先生说：“买二手房装修要花很多钱，别相信你朋友说的买二手房。
同时，O先生当时所居住的公寓收到了严重的噪音投诉，O先生楼下的住户每天去他家敲门说O先生家的孩子每天在家里跑步玩玩具声音太大，所以此时的O先生他急于决定购买新房并搬家。推销员此时每天糖衣炮弹向O先生推荐房产并且一直对O先生洗脑他们想只花5000万日元在东京是买不到他们心仪的房子，而急于做出决定的O先生同意了中介的往东京周边买的建议。购买了中介推销员推荐的一处位于埼玉县的5500万日元的新筑一户建。
O先生他离开了他们家族一直想居住的东京，并以5000万日元在埼玉购买了新房子。显然中介告诉O先生的要花费9000万日元进行装修是在骗人并且夸大其词，9000万日元是什么概念？这是您可以在东京 23 区内购买一套新房屋的金额。实际上如果我有5500万日元，我可以在东京买一套我喜欢的新建房子，根本不需要搬家去埼玉县。如果是买二手房，我还有多的钱。
案例2：“房贷无论是0.3%还是1%都是一样的”
Z先生是一对中国夫妇，跟着一名中古中介进了一家房地产公司。这个中国人中介说中国人的住房贷款利率通常比日本人高。但是如果选择他们公司的话，他们可以帮他向银行申请0.3%的利率。
所以看到这中介承诺的利率可以这么低，Z先生高高兴兴地选择了这房地产公司，并且选择好了要买的房子。然而，当Z先生实际申请抵押贷款时，银行回应的是只能给他1%的浮动利率。这时之前承诺好的0.3%利率的中国人中介说道：“太抱歉了，0.3%没有通过，但是0.3%和1%的每月付款也只有10,000到20,000日元的差左右，所以其实也差不多对吧？而且现在你想买的这房子很人气，你后面有很多人排队想买噢，如果你这时候犹豫不定的话，可能这房子会被你后面的人买走噢”，此时的Z先生认为每月多还10,000到20,000日元的也可以，一两万日元也不是什么大数目，而且此时的Z不想让下一个他后面的人买走这房子，所以Z先生决定即使1%的利率也买这房子。后来，当他签约后他突然意识到他可能中圈套被套路了，这之前这中国人中介向他承诺的0.3%可能只是一个谎言，目的是让他从一开始就选择这个不动产公司。
我们可以理性来思考一下，如果Z先生办理了5000万日元的银行贷款，如果利率为0.3%，则每月还款额为125,000日元。如果利率为1%，则每月还款额为141,000日元。每个月相差16000日元，看起来差别不大。但考虑到还款总额，如果利率为0.3%，则为5,270万日元，如果为1%，则为5,930万日元。差额为660万日元。相差660万日元至少对于我来说差别还是很大的，660万日元我可以买很多东西做很多想做的事情。
案例1的留给我们的教训是，如果您想找到理想的家，请在开始寻找时留出足够的空闲时间。在必须匆忙做出决定的情况下，销售人员很容易向客户推销产品，从而将利润定得很高或者冷门房产推介给着急买房的顾客。所以我认为在买房之前先自己通过各个卖房网站上查看各种房产来了解市场价格很重要。
案例2的教训是，买房时请冷静计算并且规划。如果您制定人生计划并模拟您总共可以支付多少钱买一套房子，以及如何处理买房银行贷款的利率和还款期限，则总付款金额将发生显著变化。
我可以说这两个案例的共同点是太过于信任卖房中介。这两个都是近期发生在我身边真实的例子。然而，类似的故事不仅在中国人中，在日本销售人员中也有很多。当然，也有诚实的销售人员，遇到的话是幸运，但最可靠的方法是自己了解掌握在日本买房的信息。
在最后
这次，我写了这篇文章《在日本买房子，需要知道什么？》。我在这里写的只是简单的内容，还有很多东西需要了解。希望以后能推出更多的文章。